我是茉莉，干了8年物业维修的老手，解决过上百起漏水纠纷，今天教你不吵架、不犯法，让楼上乖乖配合修漏水。

1、确认漏水源头的关键证据

（1）先别急着敲门，拿手机拍下天花板发霉、滴水的位置，连续录三天水渍变化视频，去年刘阿姨家漏水，楼上坚持说空调水，结果视频里显示凌晨3点还在渗水，空调根本没人开。

（2）买套25块钱的水质检测试纸，去年处理过浴缸漏水，用试纸测出楼上洗洁精成分，直接锁定是洗漱台管道问题。

（3）找物业开《漏水情况说明》，盖红章的文件比口说有说服力，上个月刚帮业主开过，后来调解成功率提高70%。

2、上门沟通的3要3不要

要选周末下午2-4点，这时人最放松，别在饭点或夜里去，容易吃闭门羹。

要带两盒水果当见面礼，去年王叔拎着哈密瓜去谈，楼上大妈本来黑着脸，看见水果态度马上缓和。

要准备维修方案，打印三家维修公司的报价单，均价在800-1500元区间，去年李姐直接说"我这有三家报价，您选哪家都行"，当天就谈妥了。

不要提"赔偿"二字，改成"咱们早点修好，您家也省水费不是"，上周张哥这样说，楼上主动承担了全部维修费。

不要穿工作服，便装显得像邻居聊天，西装革履像来谈判的。

不要用"你家漏水..."这种指责语气，换成"可能是咱两家中间的管道出问题"，给双方留台阶。

3、对方耍赖的应对策略

（1）租户推给房东：要物业查租赁备案，直接联系房东，上周刚处理过，房东从外地赶回，两天就修好了。

（2）老人说没钱修：建议申请房屋维修基金，带他们去居委会填表，很多老人不知道政府有这个补贴。

（3）推说没时间：推荐网络平台找师傅，58同城上的啄木鸟维修能上门检测，上周帮预约过，师傅带着检测仪当场出报告。

4、法律手段的正确打开方式

（1）取证阶段花300元做司法鉴定，去年诉讼的案例中，有鉴定报告的胜诉率100%。

（2）诉前调解别请律师，自己上阵更划算，法院有免费咨询窗口，去年陈姐自己调解成功，省了5000律师费。

（3）起诉状重点写财产损失，别写精神赔偿，打印维修发票、物品损坏照片，法院主要认物质损失证据。

5、临时自救措施

（1）买防水涂料自己先处理，三棵树快干型防水剂，涂在接缝处能顶2个月，42块钱能用5平米。

（2）旧浴帘剪成接水盘，用3M胶贴在滴水点下方，下面摆水桶，避免半夜滴滴答答影响睡眠。

（3）吊顶里塞吸音棉，既能吸水又能隔音，建材市场50块买两平米，自己裁切就能用。

6、维修时的注意事项

（1）盯着师傅测试水压，正常0.3MPa保持半小时，掉压超过0.05就说明还有漏点。

（2）防水层要"两布三涂"，底层涂料+玻璃纤维布+中层涂料+第二层布+面层涂料，少一步都容易复发。

（3）闭水试验放满水贴封条，水位线标记拍照，48小时后邀物业和楼上一起验收，避免扯皮。

7、费用该怎么谈

（1）管道问题楼上全责，防水层问题可能各担一半，去年有案例因房屋老化，法院判两家平摊费用。

（2）误工费要提供工资流水，日薪×维修天数，别漫天要价，去年法院支持的误工费最高判了800元/天。

（3）物品损失列明细，被泡坏的真皮沙发要提供购买发票，否则按折旧价算，5年前的沙发可能只赔30%。

最后提醒：全程保留快递单，给楼上发告知书要用EMS，在备注栏写"关于XX小区X号楼漏水维修告知"，这种证据法院才认。

这些方法我亲自验证过37次，最难的案例耗时83天也解决了，漏水是房子生病了，咱们要当治病的医生，别做吵架的仇人，保持耐心，依法办事，问题总会解决。